周结束了为期十余天的日本探亲之旅，我哥一家人住在千葉，紧邻东京，搭乘深圳航空直飞东京成田机场就坐落在千葉，作为地产人士的“职业病”、当然也免不了要抽出时间去了解一下当地的房地产市场。

  在中国有志向的年轻人都跑到“北上广深”一线城市，日本是相同、看过90年代风靡全国的日剧“东京爱情故事”么？男主角永尾完治从乡下爱媛县到东京就职，因此认识了公司女同事赤名莉香，日本的年纪轻的人喜欢在东京福利好的大公司寻找事业的机会。

  日本总人口大约有一亿三千万——“东京都市圈”总面积1.34万平方公里，GDP约占日本全国经济总量的一半，“东京都市圈”的人口更是达到了四千万，也就是说全日本大约有1/4的人口居住在“东京都市圈”，也成为全世界最大的都市圈。

  1964年东京奥运会之后日本经济起飞，加上人口的不断涌入，东京开始炒房买地，从1985年底到1990年初，短短四年多时间，日本城市地价增长了200%，1990年，仅东京都的地价就等于美国全国的土地价格，而美国的面积则是东京的1.5万倍，虽然此后面临经济泡沫破灭“失去的十年”，但是今日东京的房价依旧很贵，我看了2018年的最新统计东京在“全世界房价最贵城市”排名15，反倒是香港排名第2上海排名第8北京排名第10，远超东京，不知道是喜是悲？

  因此在东京上班的中产阶级把房子买在了和东京临近的千葉，一方面从千葉搭乘地铁到东京市区上班也不过50分钟左右，另一方面东京的住宅大多都是高层住宅，缺少停车位、停车费也非常昂贵加上高层公寓的户型也偏小，日本人又很重视共同生活的亲属的生活隐私，并不适合家里人口多，或者三代同堂的大家庭居住在东京的市区。

  ▲ 东京上班族一早在地铁站排队候车，住在千葉、每日搭乘地铁到东京上下班成为生活的常态。

  ▲ 在日期间、频繁往返于东京和千葉两地之间，出行都是依赖“东京都市圈”便捷、准时的轨道交通，对于地铁改变城市的行政界限、工作和生活的时空切换深有感触！

  ▲ 翻拍车厢内“东京都市圈”密如蜘蛛网一般的轨道交通线路图，不免让人看着眼花缭乱，事实上就连当地人换乘也要懵圈，他们通常在手机上通过“雅虎路线情报”等App查询车次、时间、以及换乘站等等信息。

  ▲ 对于中国游客最大的好处是地名大多是汉字，虽然东京的地铁、电车没有中文广播但是在车厢里留意电子屏幕显示的到站站名，就知道在哪一站下车了。

  ▲ 俗称“西瓜卡”的乘车卡是每日必备，但是功能性不如香港的“八达通”不能在便利店和的士上使用。

  ▲ 下了地铁站就是bus stop公交站, 基本上就是无缝连接轨道交通和地面公共交通，上班族下了地铁就坐公交车回家。

  ①日本的房屋是全装修的，包括地板，衣柜，厨房设施，门框壁纸，厕所浴缸等等。

  ③日本的住宅价格是按照“坪”来计算的，1坪=3.3平方米、1平方米=0.3025坪。

  ▲ 在千葉期间，我考察一下当地的房地产市场，这里是位于千葉县松户市（在日本县比市大）的住宅展示场，看了几个别墅的样板房。

  ▲ 所谓“住宅展示场”就是一些私人物业的开发商在此集中展示他们的样板房建筑、户型、和用材用料，以此向用户推介。

  ▲ 先看一个面积275平米左右、三层独栋别墅、永久产权、带精装交楼、1-3个车位带花园的钢结构住宅，总价大约在人民币400-600万之间。

  ▲ 一楼110平米户型图，包括客厅、厨房、卧室（带衣帽间）、卫浴间、储藏室。

  ▲ 二楼125平米包括客厅、开放式厨房（西厨）、餐厅、客房、卫浴、储藏间、露台。三楼40平米，包括主卧（带衣帽间）、两个儿童房和一个多功能室。

  参观样板房的时候，老阿姨特别强调：这种户型是日本最受欢迎的“二世代住宅”，也就是说能够完全满足二、三代人大家庭一起居住的大别墅。

  父母老人家腿脚不便住在一楼，有自己独立的卧室、厨房和洗手间。二楼是带有客房、客厅、开放式西厨，而三楼则是主卧室，子女居住的地方，共同生活的亲属之间居住分区相对独立、不受干扰，但是又可以居住在同一屋檐下，生活有照应。

  ▲ 这个房间相当于“工法展示”——集中展示了房屋的建筑材料和内部结构，由于日本是多震的国家，因此他们的住宅多以坚固抗震作为主要的卖点，这个别墅的示范单位采用了钢结构，图二展示了内部钢结构在遇到地震时可以化解外力、不至于影响建筑的整体结构安全。

  ▲ 参观结束，老阿姨以传统的跪式服务双手递上户型资料、送客，真心让人感动！当然仅限于老人家，后来又看了两个样板房，负责接待的年轻人就没有这样的“大礼”。

  ▲ 看完钢结构的住宅，再看一个木结构的房子，开发商是“古河林业”据称在日本拥有悠久的历史和自有林场。

  ▲ 两层独栋别墅的户型图，总面积大约230平米，总价大约人民币350-400万左右.

  ▲ 一楼120平米带有客厅，开放式厨房餐厅、卫浴、和室、储藏间。二楼110平米带有主卧、厨房餐厅、儿童房、书房、洗手间、露台。

  ▲ 一楼整体式浴室，考虑到老人家腿脚不便，淋浴房设置了座椅、墙面有扶手，相当的人性化。

  ▲ 每家都有储藏室，堆放着当灾害发生时，足够一家人两周时间内的生活必需品——日本、一个多地震国家，防灾抗灾的意识深入人心。

  ▲ 家里可以显示太阳能发电的工作状况、发电量，家里用不掉多余的电量还可以卖给政府。

  ▲ 相对于一手房，上图这种楼龄在二、三十年左右，面积大约在250平米典型的日本民居、带有1-2个车位的二手楼更加便宜，总价换成人民币不过区区的一百多万即可拿下。

  ▲ 施工中新建的民居，两层高独栋别墅每栋2480万日元约合人民币153万，那些住在“深圳某湾一号”的业主身家在这里可以买条街。

  ▲ 附近有个安静的小公园，让我可以每天早上在这里晨跑，奇怪日本怎么没有广场舞大妈？

  ▲ 日本已步入老年化社会，但是老人家很少见到在公园里溜达、闲逛，大多数时间呆在家里整理家务，修建草木打理自己家的花园。日本的干净整洁举世闻名，和他们的土地私有制不无关系，每一家每一户都格外珍惜自己的土地、把它变成花园一样美丽。

  ▲ 专用的、可燃垃圾用的垃圾袋，日本的垃圾分类做的非常好，有效的降低了环境污染。

  虽然千葉的房价让人感动、但是日本的年轻人并不热衷于买房子，更不会炒房。一方面出于工作变动的考虑、租房子相对灵活可以再一次进行选择上班近的地点，而福利好的大公司也会对员工发放租房、交通补助金。另一方面在日本买房要交“固定资产税”，税率是房产评估价的1.4%，算下来也是一笔不小的费用。

  而东京湾区内便捷的轨道交通打通了城市的界限，不同城市之间穿梭的“高铁”已经“地铁化”，一张“地铁卡”可以在JR日本铁路、高铁、有轨电车、地铁等不一样的种类的轨道交通以及国营、私营的路线之间自由通行、换乘，让东京上班、千葉居住成为现实。

  “粤港澳大湾区”内深圳和临深片区例如东莞、惠州多年来轨道交通依然没有很好的规划、衔接，高铁虽然很快、但是还是要透过铁路系统网上订票，极不方便——比如我想在深圳搭“广深港高铁”去香港就没法使用“深圳通”或者“八达通”直接上车，还需要上网订票极其繁琐，没法像东京一样凭借一张地铁卡任搭。

  ▲ “粤港澳大湾区”和“东京湾区”同属世界四大湾区，有着经济快速地发展、路网密度高交通发达、城市边界逐步消失、人员流动频繁等等颇多相似之处。

  虽然在“东京都市圈”走马观花十余天，所闻所见也难免会以偏概全，写下这篇文章和读者分享心中想法——能否依赖完善的轨道交通解决深圳的“高房价”之痛？毕竟还是有很多值得学习和借鉴的长处，或许这就是“深圳都市圈”未来的生活形态吧。